بحران مسکن ایران در مرحله تخریب سرمایه اجتماعی

بر اساس داده‌های رسمی، قیمت مسکن در پایتخت در بازه زمانی ۱۳۳۹ تا ۱۴۰۲ رشدی خیره‌کننده و بیش از تورم عمومی افزایش یافته است. این شکاف عمیق، تبیین‌گر این واقعیت تلخ است که مسکن در ایران دیگر صرفاً یک کالای مصرفی یا سرپناه نیست، بلکه به کارآمدترین ابزار حفظ ارزش دارایی در برابر تورم مزمن و کاهش ارزش پول ملی تبدیل شده است. این گزارش با رویکردی تبیینی و با استفاده از چارچوب‌های اقتصاد نهادی و رفتاری، به کالبدشکافی علل ریشه‌ای این وضعیت پرداخته و راهکارهایی فراتر از بسته‌های سیاستی متعارف برای تصمیم‌گیران ارشد ارائه می‌دهد.

بخش اول- تبیین مکانیزم‌های اقتصادی و مدل‌های علی بحران مسکن

برای تحلیل دقیق بازار مسکن ایران، تفکیک بین همبستگی‌های ظاهری و روابط علی ضروری است. بسیاری از سیاست‌گذاران به اشتباه تصور می‌کنند که کمبود عرضه تنها علت گرانی است، در حالی که مدل‌های علی نشان می‌دهند که تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه موتور محرک اصلی قیمت‌ها در اتمسفر اقتصاد کلان ایران است.

رابطه بین نقدینگی و قیمت مسکن یک رابطه خطی ساده نیست، بلکه از طریق مکانیزم انتظارات تورمی و سرکوب مالی عمل می‌کند. در اقتصادی که نرخ بهره واقعی در اکثر سال‌ها منفی بوده است (نرخ تورم منهای نرخ بهره بانکی)، نقدینگی سرگردان به جای حرکت به سمت تولید، به دنبال پناهگاهی امن می‌گردد. مسکن به دلیل ویژگی‌هایی نظیر غیرقابل تجارت بودن، محدودیت فیزیکی زمین و ریسک پایین افت قیمت اسمی، به جذاب‌ترین گزینه تبدیل شده است.

تحلیل روابط علی نشان می‌دهد که افزایش نرخ ارز (به عنوان دماسنج ریسک‌های ژئوپلیتیک) به سرعت انتظارات تورمی را تحریک کرده و منجر به پدیده جایگزینی دارایی می‌شود. در این فرایند، خانوارها و بنگاه‌ها ریال خود را به ملک تبدیل می‌کنند. این تقاضای هجومی، قیمت را بالا می‌برد و چون عرضه زمین و مسکن در کوتاه‌مدت صلب است، قیمت‌ها جهش می‌کنند.

در تحلیل بازار مسکن ایران، سه لایه از شوک‌ها قابل شناسایی است که در جدول زیر به تفکیک ارائه شده‌اند:

 این تفکیک نشان می‌دهد که سیاست‌های تمرکز یافته بر عرضه (مانند نهضت ملی مسکن) تنها با شوک‌های ساختاری مقابله می‌کنند و در برابر شوک‌های کوتاه‌مدت و انتظاراتی که موتورهای اصلی جهش قیمت در ایران هستند، کارایی چندانی ندارند.

بخش دوم- تحلیل داده‌محور وضعیت موجود و محدودیت‌های آماری

بررسی داده‌های رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران نشان‌دهنده یک رکود تورمی عمیق در بازار مسکن است. در حالی که قیمت‌ها به رشد خود ادامه می‌دهند، حجم معاملات به کمترین میزان در دهه‌های اخیر رسیده است.

در پایان فروردین ۱۴۰۳، متوسط قیمت هر متر مربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به حدود ۸۱ میلیون تومان رسید که نسبت به سال قبل رشدی ۳۴.۷ درصدی داشت.  با این حال، در ماه‌های پایانی سال ۱۴۰۳ و ابتدای ۱۴۰۴، این رقم در برخی مناطق به ۱۱۰ میلیون تومان نیز نزدیک شد. اختلاف قیمت میان مناطق نیز معنادار است؛ منطقه ۱ با میانگین ۱۵۰ میلیون تومان و منطقه ۱۸ با حدود ۴۲ میلیون تومان، شکاف طبقاتی شدیدی را بازنمایی می‌کنند. 

یکی از بزرگترین چالش‌های تحلیل‌گران در ایران، عدم شفافیت و تاخیر در انتشار آمارهاست. بانک مرکزی در مقاطعی انتشار آمارهای ماهانه را متوقف کرده است. همچنین، آمارهای مربوط به خانه‌های خالی که توسط نهادهای مختلف ارائه می‌شود، تفاوت‌های میلیونی دارند. این ابهام ساختاری منجر به کوری سیاست‌گذاری شده و باعث می‌شود مداخلات دولت بر پایه حدس و گمان باشد تا واقعیت‌های میدانی.

بخش سوم- نقد انتقادی سیاست‌های نهادی و ترک‌فعل‌های تاریخی

وضعیت فعلی مسکن محصول تصادف نیست، بلکه نتیجه منطقی سلسله‌ای از ترک‌فعل‌های نهادی و طراحی‌های غلط سیاست است.

1-تمرکز بر پروژه‌های حجیم: مسکن مهر اگرچه عرضه را افزایش داد، اما به دلیل تامین مالی از طریق پول پرقدرت، خود به محرک تورم تبدیل شد و به دلیل مکان‌یابی غلط، هزینه‌های اجتماعی و زیرساختی سنگینی را به دولت تحمیل کرد. 2-وعده ۴ میلیون مسکن: تمرکز بر تعداد واحد بدون در نظر گرفتن محدودیت‌های ناترازی بانک‌ها و توان مالی متقاضیان (آورده اولیه)، این طرح را با کندی روبرو کرد. نقد جدی به دولتها، عدم تمرکز بر اصلاح نظامات مالیاتی و اکتفا به روش‌های ساخت سنتی است.

3- تصویب قوانینی نظیر سقف افزایش اجاره‌بها مصداق بارز مداخله قیمتی است که در بلندمدت منجر به خروج سرمایه از بازار اجاره و افزایش قراردادهای غیررسمی می‌شود. مجلس در زمینه تصویب مالیات بر ارزش زمین  و مالیات بر عایدی سرمایه به نفع ذینفعان پرنفوذ، سال‌ها ترک‌فعل داشته است.

یک زاویه مغفول در تحلیل‌ها، اثر ناترازی انرژی بر قیمت تمام‌شده مسکن است. قطع برق و گاز صنایع فولاد و سیمان در فصول گرم و سرد، منجر به نوسانات شدید قیمت نهاده‌های ساختمانی می‌شود که مستقیماً بر قیمت نهایی مسکن اثر می‌گذارد. همچنین، اختلالات اینترنتی اخیر بر کسب‌وکارهای واسطه‌گری ملکی و استارتاپ‌های حوزه مسکن اثر منفی داشته و شفافیت بازار را کاهش داده است.

بخش چهارم- مقایسه تطبیقی بین‌المللی؛ مسیرهای متفاوت سیاست‌گذاری

ایران می‌تواند از تجربیات کشورهای در حال توسعه با شباهت‌های نهادی، درس‌های بزرگی بیاموزد.

برزیل: برنامه مسکن من، زندگی من (PMCMV)

برزیل با اجرای یکی از بزرگترین برنامه‌های مسکن حمایتی در جهان، از سال ۲۰۰۹ تلاش کرد شکاف مسکن را پر کند.

برزیل از توسعه‌گران خصوصی به عنوان موتور اصلی استفاده کرد، اما با چالش پراکندگی شهری روبرو شد. زیرا پروژه‌ها در حاشیه شهرها ساخته شدند. ایران نیز در مسکن مهر با همین تله مواجه شد.

اندونزی: مدل تسهیلات نقدینگی (FLPP)

اندونزی از مدل FLPP برای کاهش نرخ بهره وام مسکن برای دهک‌های پایین استفاده می‌کند. تخصیص منابع بر پایه امتیاز اعتباری و شفافیت مالیاتی متقاضیان. در سال ۲۰۲۵، اندونزی رکورد جدیدی در توزیع این تسهیلات ثبت کرده که نشان‌دهنده پایداری مدل مالی آن است.

ژاپن: بازتنظیم زمین (Kukaku-seiri)

ژاپن به جای تملک اجباری زمین، از مدل بازتنظیم زمین استفاده کرد. مالکان بخشی از زمین خود را برای زیرساخت عمومی می‌دهند و در عوض ارزش باقی‌مانده زمین‌شان به دلیل نوسازی افزایش می‌یابد. این مدل خودتامین است و نیاز دولت به بودجه‌های کلان را از بین می‌برد.

مصر: صندوق مالی مسکن اجتماعی

مصر با همکاری بانک جهانی، صندوقی را برای تامین مالی مسکن دهک‌های پایین ایجاد کرده است که تا پایان ۲۰۲۶ بودجه آن به یک میلیارد دلار می‌رسد. این صندوق به جای ساخت مستقیم، قدرت خرید را تقویت می‌کند.

 بخش پنجم- تحلیل آثار توزیعی بحران بر دهک‌ها و نسل‌ها

بحران مسکن در ایران فراتر از اقتصاد، در حال تخریب سرمایه اجتماعی و ساختار جمعیت است.

1-نسل‌کشی اقتصادی جوانان: افزایش قیمت مسکن منجر به ناامیدی از آینده در نسل جوان شده است. داده‌ها نشان می‌دهد که ۱۲ میلیون جوان در سن ازدواج به دلیل عدم توانایی در تامین مسکن، قادر به تشکیل خانواده نیستند.

2-آثار توزیعی بر دهک‌ها: دهک‌های ۱ تا ۳ عملاً از بازار مسکن خط خورده‌اند. این دهک‌ها اکنون مجبورند بین تغذیه و اجاره‌بها یکی را انتخاب کنند. گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد که خانواده‌ها از هزینه‌های ضروری غذا می‌زنند تا سرپناه خود را حفظ کنند.

3-توزیع ناعادلانه ثروت: تورم مسکن منجر به انتقال ثروت عظیم از دهک‌های فاقد مسکن به دهک‌های دهم (مالکان املاک چندگانه) شده است. تورم برای دهک دهم ۵۲ درصد و برای دهک دوم ۵۸.۲ درصد گزارش شده که بخشی از این فاصله ناشی از وزن هزینه‌های مسکن در سبد مصرفی است.

بخش ششم- سناریوهای سیاستی و برآورد اثرات

برای افق ۵ ساله، سه سناریوی اصلی قابل تصور است:

سناریوی ۱: تداوم وضع موجود (ادامه مسیر فعلی)

• شرح: اصرار بر ساخت مستقیم دولتی، عدم اصلاح نظام مالیاتی و نرخ بهره منفی.
• اثر: قیمت مسکن همگام با دلار رشد می‌کند، حجم معاملات در حداقل باقی می‌ماند، و مسکن به یک کالای لوکس غیرقابل دسترس تبدیل می‌شود. حاشیه‌نشینی به ۶۰ درصد جمعیت شهری گسترش می‌یابد.

سناریوی ۲: اصلاح ناقص (مداخلات مقطعی و دستوری)

• شرح: افزایش سقف تسهیلات بانکی بدون کنترل نقدینگی و فشار تعزیری بر بازار اجاره.
• اثر: منجر به تورم مجدد در کل اقتصاد می‌شود. افزایش وام‌ها به سرعت توسط قیمت‌ها بلعیده می‌شود (اثر خنثی) و بازار اجاره به سمت قراردادهای غیررسمی و کاهش امنیت سکونت حرکت می‌کند.

سناریوی ۳: اصلاح نهادی عمیق (گذار به حکمرانی زمین)

• شرح: اجرای مالیات بر ارزش زمین، بازتنظیم اراضی شهری و ثبات پولی.
• اثر: جذابیت سوداگری زمین از بین می‌رود. قیمت مسکن به سمت قیمت تمام‌شده میل می‌کند. سرمایه‌ها از احتکار زمین به سمت ساخت‌وساز صنعتی و فعالیت‌های مولد هدایت می‌شوند.

بخش هفتم- راهکارهای واقعی، اجرایی و جایگزین (خارج از بسته‌های متعارف)

۱. مالیات بر ارزش زمین (LVT)؛ تیر خلاص به سوداگری

به جای مالیات بر کل ملک (بنا + زمین)، دولت باید تنها بر ارزش رانتی زمین مالیات وضع کند.

• منطق: زمین محصول تلاش انسان نیست و عرضه آن ثابت است. مالیات بر زمین باعث می‌شود احتکار آن ضررده شود و مالکان مجبور شوند زمین را به چرخه تولید وارد کنند یا بفروشند. این مالیات، خنثی است و باعث فرار سرمایه از بخش تولید نمی‌شود، بلکه سرمایه را از زمین به سمت بنا و صنعت هدایت می‌کند.

۲. مدل بازتنظیم زمین در بافت فرسوده

به جای تملک اجباری توسط شهرداری‌ها، باید به ساکنان بافت‌های فرسوده اجازه داد با تجمیع زمین‌های خود و واگذاری سهم کوچکی به شهرداری (برای معابر)، از تراکم عمودی بهره‌مند شوند. این کار بدون ریالی بودجه دولتی، نوسازی شهری را رقم می‌زند.

۳. ایجاد بازار اجاره حرفه‌ای با مشارکت بخش خصوصی

دولت باید به شرکت‌های دارای صلاحیت، زمین‌های اجاره به شرط تملیک واگذار کند تا آن‌ها مجتمع‌های اجاره‌ای بسازند. این شرکت‌ها ملزم به قراردادهای ۵ تا ۱۰ ساله با مستأجران هستند.

استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات در بورس برای تامین مالی این پروژه‌ها، تا مردم عادی هم از سود اجاره‌داری بهره‌مند شوند.

۴. تفکیک حق مالکیت بنا از حق مالکیت زمین

برای دهک‌های ۱ تا ۴، دولت باید زمین را به صورت اجاره ۹۹ ساله واگذار کند و تنها هزینه بنا را از متقاضی بگیرد. این کار قیمت تمام‌شده را تا ۶۰ درصد کاهش می‌دهد.

• تفاوت با مسکن مهر: در این مدل، مدیریت و نگهداری مجتمع‌ها به تعاونی‌های ساکنان و شرکت‌های تخصصی سپرده می‌شود تا از استهلاک سریع جلوگیری شود.

۵. هدایت اعتبار غیرتورمی

بانک مرکزی باید نرخ ذخیره قانونی بانک‌ها را مشروط به تخصیص اعتبار به تولید صنعتی مسکن (نه خرید مسکن آماده) کاهش دهد. این کار نقدینگی را به سمت زنجیره تولید (فولاد، سیمان، اشتغال) هدایت می‌کند، نه سوداگری دارایی.

بخش هشتم- مرحله‌بندی اجرایی و نقشه راه

مرحله ۱: سال اول (شفافیت و مالیات)

• تکمیل سامانه املاک و اسکان و شناسایی دقیق اراضی معطل شهری.
• تصویب و ابلاغ مالیات بر ارزش زمین (LVT) با نرخ تصاعدی برای زمین‌های بالای ۵۰۰ متر مربع در کلان‌شهرها.
• حذف قیمت‌گذاری دستوری در بازار اجاره و جایگزینی آن با بیمه اجاره‌بها برای حمایت از مستأجران.

مرحله ۲: سال دوم و سوم (تولید صنعتی و بازتنظیم)

• واگذاری اراضی دولتی درون‌شهری به شرکت‌های توسعه‌گر خصوصی برای ساخت مجتمع‌های اجاره‌ای.
• اجرای گسترده مدل بازتنظیم زمین در محلات هدف و بافت‌های فرسوده کلان‌شهرها.
• راه‌اندازی اولین صندوق‌های مسکن حمایتی در بازار سرمایه.

مرحله ۳: سال چهارم و پنجم (ثبات و پایداری)

• گذار از ساخت‌وساز سنتی به صنعتی (کاهش زمان ساخت از ۲۴ ماه به ۶ ماه).
• کاهش نسبت قیمت به درآمد به سطوح متعارف (۱۰ تا ۱۵ سال) از طریق کنترل تورم پولی و افزایش عرضه موثر.
• انتقال کامل نقدینگی از بازار سوداگری مسکن به بورس تولید مسکن.

کلام آخر: ضرورت شجاعت در جراحی نهادی

بحران مسکن در ایران با توصیه و شعار حل نمی‌شود. سیاست‌گذار باید بپذیرد که زمین در ایران به تله سرمایه تبدیل شده است. آزادسازی این سرمایه‌ها نیازمند جراحی نهادی و ایستادگی در برابر گروه‌های ذینفع است که از تورم ملکی سود می‌برند. راهکارهای ارائه شده در این گزارش، با تمرکز بر اصلاح انگیزه‌های رفتاری و مداخلات غیرمستقیم، مسیری کم‌هزینه و پایدار برای تامین حق قانونی مسکن برای آحاد جامعه فراهم می‌آورد. دولت باید از نقش سازنده به نقش طراح قواعد بازی تغییر جهت دهد تا بخش خصوصی مولد جایگزین سوداگران غیرمولد گردد.

پژوهشگر اقتصادی و مدرس دانشگاه

 223223