پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازیبه گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، نشست هماندیشی درباره طرح جامع مسکن با حضور جمعی از صاحبنظران و کارشناسان حوزه مسکن به میزبانی معاونت مسکن و ساختمان در وزارت راه و شهرسازی برگزار شد و در آن آخرین نتایج مطالعات نیازسنجی و رویکردهای پیشنهادی برای تدوین سیاستها و برنامههای بخش مسکن در قالب طرح جامع مسکن تا افق ۱۴۱۵ مورد بررسی قرار گرفت.
تعهد به برنامههای دولتهای پیشین
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، در این نشست با اشاره به شرایط فعلی سیاستگذاری در بخش مسکن، اظهار کرد: در نقطه صفر سیاستگذاری مسکن قرار نداریم و متعهد به تعهدات پیشین دولتها هستیم.
نرگس رزبان، افزود: طرح جامع مسکن نیز مبتنی بر همین شرایط و تعهدات پیشین، با مسائل و اقتضائات موجود مواجه است و نمیتوان سیاستگذاری جدید را بدون در نظر گرفتن مسیر طیشده و تعهدات ایجادشده دنبال کرد.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با تأکید بر شرایط کشور تصریح کرد: کشور در شرایط حساس و خاصی قرار دارد و این موضوع به تبع در تدوین و بازنگری طرح جامع مسکن و تعیین سیاستها و برنامههای آینده بخش مسکن موثر بوده است. وی با اشاره به تکالیف قانون جهش تولید مسکن برای تهیه و بهروزرسانی طرح جامع مسکن، اظهار کرد: این طرح در دو فاز «نیازسنجی مسکن» و «تدوین سیاستها و برنامههای حوزه مسکن» در حال انجام است.
رزبان با بیان اینکه طرح جامع مسکن طی دهههای گذشته دو بار تهیه شده است، افزود: شرایط اقتصادی کشور، محدودیت منابع و نهادهها و تعهدات موجود، ضرورت بهرهگیری از دیدگاه متخصصان و استفاده از خرد جمعی در تدوین سیاستهای جدید مسکن را افزایش داده است.
طرح جامع مسکن باید از سیاستهای مالکیتمحور فاصله بگیرد
در این نشست، همچنین محمود اولاد، مجری طرح جامع مسکن،با تشریح روند اجرای مطالعات گفت: تحولات جمعیت و خانوار، ساختار قیمتها، بازار مسکن و الگوهای مالکیت و اجاره از جمله موضوعاتی است که در مطالعات طرح مورد بررسی قرار گرفته است.
اولاد با تأکید بر ضرورت فاصله گرفتن از نگاه مالکیتمحور به مسکن اظهار کرد: نباید مسأله مسکن را صرفاً معادل مالکیت دانست؛ استفاده از خدمات سکونت از طریق اجاره نیز بخشی از نیاز مسکن خانوارهاست و الگوی تأمین مسکن افراد در طول چرخه زندگی تغییر میکند.
مجری طرح جامع مسکن همچنین با اشاره به تحولات جمعیتی کشور و افزایش ازدواجها در دهه ۱۳۸۰، متذکر شد: بخش قابلتوجهی از تقاضای مسکن در آن دوره تحت تأثیر ورود نسلهای پرجمعیت به سن ازدواج شکل گرفت؛ اما پس از عبور این موج جمعیتی، تعداد ازدواجها کاهش یافته و نمیتوان شرایط امروز بازار مسکن را با دوره اوج تقاضای دهه ۸۰ مقایسه کرد.
وی بر ضرورت تنوعبخشی به بازار مسکن و توجه به تفاوتهای مکانی، متراژ، کیفیت و ویژگیهای واحدهای مسکونی تأکید کرد و افزود: وجود گسست در بازار باعث میشود بخشی از تقاضای گروههای کمدرآمد از بازار رسمی خارج و به سمت الگوهای غیررسمی سکونت سوق پیدا کند.
اصلاح حمایتها و حرکت به سمت سیاستهای قابل اجرا
اولاد همچنین بر ضرورت اصلاح الگوهای حمایت از خانوارها تأکید کرد و گفت: حمایت مؤثر نباید صرفاً به واگذاری کوتاهمدت یا رایگان مسکن محدود شود، بلکه میتوان الگوهایی را طراحی کرد که خانوار ضمن استفاده از مسکن اجارهای متناسب با توان پرداخت، امکان پسانداز و ارتقای تدریجی قدرت خرید خود را نیز پیدا کند.
وی توجه به مستأجران در بافتهای ناکارآمد، ادامه نوسازی مسکن روستایی، تنوعبخشی به ابزارهای تأمین مالی و بررسی تأثیر قوانین و مقررات ساختمانی بر دسترسپذیری مسکن برای گروههای مختلف درآمدی را از دیگر محورهای مطالعات طرح عنوان کرد.
اولاد با اشاره به نظام یارانهها و حمایتهای مسکن نیز بر ضرورت هدفمند کردن حمایتها تأکید کرد و گفت: در شرایط محدودیت منابع، باید مشخص شود منابع حمایتی چگونه و با چه شروطی در اختیار گروههای هدف قرار گیرد.
وی همچنین بر ضرورت ارزیابی آثار مقررات بر قیمت و دسترسپذیری مسکن تأکید کرد و افزود: هر ضابطه و مقرراتی که بر ساخت و ساز اعمال میشود باید از منظر تأثیر آن بر دسترسی گروههای مختلف به مسکن بررسی شود و در صورت ایجاد محدودیت، سیاست مکمل برای جبران آن در نظر گرفته شود.
مجری طرح جامع مسکن همچنین بر محلهمحوری و پرهیز از نسخه واحد برای سراسر کشور تأکید و عنوان کرد: سیاستهایی مانند الحاق زمین باید متناسب با شرایط هر شهر و روستا و بر اساس ظرفیت، نیاز و توان اقتصادی خانوارها بررسی شود.
اولاد همچنین در این نشست ضمن اعلام برآورد نیازهای حوزه مسکن، بر ضرورت حرکت از تصدیگری دولت به سمت تسهیلگری، بازارمحوری و توسعه الگوهای متنوع تأمین مسکن تأکیدکرد.
ضرورت تعریف برنامه مستقل برای مستأجران کمدرآمد ساکن بافتهای ناکارآمد
وی با اشاره به ترکیب نیازهای بخش مسکن، بر ضرورت توجه ویژه به مستأجران ساکن در بافتهای ناکارآمد، بهویژه خانوارهای دهکهای اول و دوم درآمدی تأکید کرد.
به گفته اولاد، بخش قابل توجهی از برنامههای بازآفرینی شهری موجود، مالکمحور هستند و مستأجران عملاً در این فرآیند کمتر مورد توجه قرار میگیرند. از این رو، ضرورت طراحی برنامهای مستقل و تعریف دقیق گروههای هدف برای حمایت از مستأجران کمدرآمد ساکن در محلات ناکارآمد مورد تأکید قرار گرفت.
مسکن به مثابه یک «فراسیستم»
وی گفت: در چارچوب پیشنهادی طرح جامع مسکن، بخش مسکن به مثابه یک «فراسیستم» مورد توجه قرار گرفته و رویکردهای برنامه بر چند محور اصلی استوار است.
اولاد افزود: بازارمحوری و اصلاح شکستهای بازار، محلهمحوری و اجتناب از برنامهریزیهای یکسان و سراسری در سطح ملی، توجه به مدیریت شهری و پرهیز از اجرای برنامههای مسکن فاقد زیرساخت و خدمات شهری، تنوع در ابعاد مختلف سیاستگذاری و همچنین کارایی مبتنی بر عدالت، از مهمترین رویکردهای مطرحشده در تدوین طرح جامع مسکن است.
چشمانداز مسکن در افق ۱۴۱۵؛ سازگار، مانا و نوآور
مجری طرح جامع مسکن خاطرنشان کرد: بر اساس چشمانداز ترسیمشده برای طرح جامع مسکن، بخش مسکن در افق ۱۴۱۵ باید به بخشی «سازگار، مانا و نوآور» تبدیل شود؛ بخشی که بتواند در برابر تحولات اقتصادی، اجتماعی، جمعیتی و محیطی از انعطافپذیری لازم برخوردار باشد. بر مبنای این چشمانداز، پنج هدف اصلی برای طرح جامع مسکن تعریف شده است که نخستین هدف در حوزه عرضه، «تطبیق الگوی تولید و عرضه مسکن با انواع تقاضای اقشار مختلف جامعه و سازگار با شرایط محیطی» است.
همچنین توسعه دسترسی فراگیر به مسکن، ایجاد بازار کارآمد از مرحله تولید تا تخصیص بهینه زمین و مسکن، ساماندهی وضعیت گروههای ویژه و کمدرآمد و استقرار حکمرانی مشارکتی از دیگر محورهای هدفگذاریشده در این طرح است.
حرکت از تصدیگری دولت به سمت تسهیلگری
اولاد با بیان اینکه یکی از جهتگیریهای اصلی طرح جامع مسکن، تغییر نقش دولت از تصدیگری به تسهیلگری است، افزود: در این چارچوب، تلاش میشود با تقویت سازوکارهای بازار و رفع شکستهای بازار، نقش دولت از مداخله مستقیم در تمامی مراحل تولید و عرضه مسکن به سمت سیاستگذاری، تنظیمگری و فراهمکردن بسترهای لازم برای فعالیت مؤثر سایر بازیگران سوق پیدا کند.
وی گفت: برخی مداخلات دولت با هدف رفع شکستهای بازار، خود به شکلگیری «شکست دولت» منجر شده و از این رو، بازنگری در شیوههای مداخله و سیاستگذاری ضروری است.
وابستگی به مسیر؛ یکی از چالشهای اصلی تحول در بخش مسکن
اولاد افزود: وابستگی به مسیرهای گذشته و عادت به روشهای تکراری، از جمله مهمترین چالشهای پیشروی تحقق اهداف طرح جامع مسکن بوده است. همچنین، تداوم الگوهای تیپسازی و روشهای یکسان در تمامی ارکان تولید مسکن، از جمله موانع حرکت به سمت الگوهای متنوع و متناسب با نیازهای جدید جامعه است.از سوی دیگر، نبود صرفه اقتصادی برای تولید برخی انواع واحدهای مسکونی در مقیاسهای مختلف، از دیگر چالشهایی است که باید در طراحی سیاستهای جدید مورد توجه قرار گیرد.
تدوین برنامههای طرح جامع در ۸ محور
به گفته اولاد، در چارچوب سلسلهمراتب برنامههای طرح جامع مسکن، مجموعهای از برنامهها در چند محور اصلی طراحی شده است که از جمله آن می توان به برنامه بازارگرایی و تحول در زنجیره تأمین و الگوهای تولید مسکن، برنامه توسعه الگوهای مرحلهای و تدریجی تأمین و ساخت مسکن، برنامه توسعه زیستبوم فناوری، نوآوری و صنعتیسازی ساختمان، توسعه و تنظیم بازار مصالح ساختمانی و استفاده از مصالح بومی، برنامههای مرتبط با توسعه الگوهای تولید و انبوهسازی مسکن، استقرار نظام یکپارچه سیاستگذاری، مدیریت و تأمین زمین برای مسکن، استقرار نظام بازتوزیع ارزش افزوده زمین و تأمین مالی توسعه محلی و برنامههای ویژه تأمین مسکن اقشار کمدرآمد، اشاره کرد.
همچنین توانمندسازی اقتصادی و اجتماعی دهکهای پایین درآمدی ساکن در محلات ناکارآمد، توسعه مسکن استیجاری، بازآفرینی شهری، توسعه مسکن روستایی، تأمین مالی مسکن، تنظیمگری بازار و مدیریت تعهدات ایجادشده نیز از دیگر محورهای مورد توجه در چارچوب طرح جامع مسکن است.
بنا بر اعلام مجری طرح جامع مسکن، رویکرد اصلی در تدوین برنامهها، حرکت به سمت بازارمحوری همراه با اصلاح شکستهای بازار و بهرهگیری از روشهای نوین برای تولید مسکن ارزانتر و استطاعتپذیرتر است.
اجماع کارشناسی بر ارتباط تنگاتنگ مسکن با اقتصاد کلان
در ادامه، کارشناسان و صاحبنظران بر ضرورت توجه به شرایط اقتصاد کشور، اقتصاد خانوار و همچنین تغییرات جمعیتی از قبیل تغییر بعد خانوار در سیاستهای مسکن تاکید کردند.
دیدگاههای کارشناسی مطرح شده در این نشست بر ارتباط تنگاتنگ مسائل اقتصاد کلان از جمله کاهش درآمد واقعی خانوارها به عنوان مانع مهم دسترسی به مسکن در استطاعت تاکید داشت. همچنین ضرورت یکپارچهسازی سیاستهای زمین و مسکن، توجه به نقش نهادهای فعال در بازار زمین، بازنگری در نحوه تعیین محدودههای شهری و توجه به الزامات نهادی برنامه از دیگر مباحث مطرحشده بود.
توجه به تغییر الگوی تشکیل خانوار، خانوارهای تکنفره، سالمندی جمعیت، مسکن اضطراری، مسکن عشایری و پیوند سیاست مسکن با سیاستهای شهری، روستایی و آمایش سرزمین نیز از دیگر موضوعات مطرحشده در نشست بود.
گفتنی است در این نشست گروهی از اقثصاددانان، خبرگان و صاحبنظران بخش مسکن از جمله محمد علی ابراهیمی، کمال اطهاری، حسین ایمانی جاجرمی، فرهاد بیضایی، محمود جهانی، اسفندیار زیردست، بهروز ملکی، علی سرزعیم، علامرضا سلامی،علی فرنام، فردین یزدانی، مطهر و … حضور داشتند.
اضافه کردن دیدگاه